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凯诺律师:宅基地上建房,不遵守这些规定,拆迁时可能会没有补偿

发布时间:2020年8月31日 北京资深拆迁律师  Tags: 凯诺律师

  如何管好用好宅基地,一直是社会关注的热点问题。而且关于宅基地,今年国家出台了不少的政策规定,且对落实“一户一宅”,盘活闲置宅基地等方面也作出了详细的规定。不过实践中,很多村民会觉得自己既然已经合法取得了宅基地,那自己在宅基地上面怎么建房都行。

  果真是在取得宅基地后可以在上面想怎么建就怎么建么?答案并非如此。因为除了国家出台的一些政策规定之外,各地对如何使用宅基地也有着严格的规定,如果稍不了解,即使建成那么也可能是违法建筑,在遇上拆迁时或不补偿或是被罚款。下面凯诺律师就根据相关的政策、法律法规,为大家简单的说一下在宅基地上面建房都受到哪些限制?

  一、所建房屋高度、面积不能超过地方规定的

  北京市政府近日出台了《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》。该意见从用地规划、建设标准、审批程序、清退转让机制、组织保障等多个方面对农村宅基地的审批、建设、管理作出规定。

  在指导意见中明确,村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地用地标准,人多地少的地区最高不得超过167平方米,其他地区最高不得超过200平方米,具体标准由各相关区根据本区实际情况确定。

  其次,该指导意见还明确,依法、合理取得宅基地的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋(以下简称村民建房,包括住房和附属用房)的,要严格依据村庄规划对房屋间距、层数和高度,基底面积和高度等规范的标准执行;村庄规划尚未编制完成或虽已编制完成但对上述相关标准未作出规范的,由乡镇政府按照实际情况报区政府审批后确定。村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%,房屋檐口高度(以房屋基底上平面起计算)原则上不得超过7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。要加强村民建房风貌管控,村庄内建筑风貌应相互协调,鼓励引导村民选用有关部门无偿提供的通用标准图集进行建设,也可委托设计单位、施工单位、国家注册专业人员进行设计。

  从以上的规定中我们了解到,村民建房必须要依据村庄规划,没有规划或是有规划但对以上标准没有作出规范的,需要报区政府审批。其次,村民建房不能超过上述规定的标准,而且所建房屋也要符合村庄风貌(如房子结构、外观等)。

  我们再来看一下浙江省是怎么规定的,《浙江省农村宅基地管理办法》中规定,在土地利用总体规划中严格以人均建设用地指标确定村庄和集镇的建设用地规模,自然村、中心村、集镇的人均建设用地指标应分别控制在60、80、90平方米以内。村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的规模。

  二、宅基地上建房须报批

  北京发布的《指导意见》中规定,村民建房应当征询相邻土地使用权人意见,并携带选定的通用标准图集中相应户型图或满足基本质量标准且具有基本结构设计的施工图,向村委会提出书面申请,经村委会审议且公示无异议后(四邻意见不一致的由村委会形成是否同意其建房的决议),报所在乡镇政府。乡镇政府要严格依据村庄规划及有关规定进行审批,出具建房批复。

  就是说,村民在建房的时候必须要带着选定的施工图,向村委会申请,然后村委会再审议之后,在没有异议的情况下,报乡镇府审批,之后由乡镇府出具批复文件。若不报批,那么所建房屋也可能会被认定成违法建筑。

  三、房屋建成后要进行检查

  北京发布的《指导意见》中规定,房屋建成后,乡镇政府要组织相关人员到现场对房屋位置、面积、层数、高度以及抗震设防和绿色发展措施落实情况等进行验收。

  公安机关应按照《北京市门楼牌管理办法》(市政府令第254号)规定,根据建房批复等受理编制门牌,并为不动产登记部门出具《北京市门楼牌编号证明信》。

  经合法审批建设且符合建设要求的村民住宅,可依据本市有关规定申请办理确权登记手续。乡镇政府对管理过程中形成的文书、照片、影音等资料应及时归档,实行“一户一档”管理并建立台账。

  《湖南省农村住房建设管理办法》中规定,建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府,并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内,及时安排工作人员到场检查核实。核实合格的,出具核实证明。

  建房村民收到核实证明后,负责组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的,设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。农村住房验收不合格的,不得入住。

  竣工验收合格的,建房村民应当将建房资料在15日内报村民委员会,由村民委员会统一报乡镇人民政府存档,并按照规定申请办理不动产登记。

  也就是说,宅基地上建成的房屋需要由相关人员进行验收,验收后才能编制门牌号以及建立台账或是办理不动产登记,若是所建房屋验收不合格,村民不仅住不了,不有可能会被认为是违法建筑。

  凯诺律师要提醒村民的是,现在申请宅基地建房可不比以前了,不是说这是自家的地或是自己合法取得了宅基地后就能随意在上面盖房子,建大棚,想盖多大就盖多大了,而是村民在申请宅基地、建住宅或是翻建、扩建时得先申请、报批,在履行了这些程序之后,才能开建、翻建等。

  若未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定就建,那么所建房屋就是违法建筑,在拆迁时也会不予补偿。