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北京拆迁律师:新《土地管理法》实施之后,一户多宅,宅基地超出的面积有补偿吗?补偿是按人头补还是按面积补?

发布时间:2020年2月7日 北京资深拆迁律师  Tags: 补偿

  新修订的《土地管理法》已于1月1日正式开始实施,无论是土地征收方面还是宅基地方面都做了巨大的修改。新《土地管理法》的实施必将会亿万农民带来福音。不过随着新法的实施,不少老百姓也提出了问题。

  近日有当事人咨询说“家里这两天贴出了征收公告,说是要征收我们几户人家的土地,但是我们的土地上面有房子,而且房子的面积比较大,律师,我想问一下正式征收时对于超出的面积会不会给我们补偿啊?另外补偿是按面积来算的还是按人口来算的?”

  超出的宅基地面积会有补偿吗?

  首先,关于宅基地在新《土地管理法》第六十二条中明确规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。对于宅基地的标准每个地方都有着严格的规定,以下我们来看一下各地都是怎么规定的:

  湖南

  湖南是这样规定的:宅基地每户最大用地面积不得超过以下限额规定:使用农用地的,每户不得超过120平方米;使用旧宅基地、空闲地、荒坡地、废弃地等建设用地,在主城区、建制镇镇区范围内的,每户不得超过120平方米,在主城区、建制镇镇区范围外的,每户不得超过150平方米。

  海南

  海南省自然资源和规划厅近日出台了《海南省农村宅基地管理试点办法》,办法中对宅基地申请条件、宅基地审批、宅基地有偿使用、宅基地退出、宅基地使用权流转等进行了细化。办法中明确规定,农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地,每户用地面积不得超过175平方米。

  山东

  而山东新建宅基地面积限额为:一是城市郊区及乡(镇)所在地,每户面积不得超过166平方米;二是平原地区的村庄,每户面积不得超过200平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的,可适当放宽,但最多不得超过264平方米;三是山地丘陵区,村址在平原地上的,每户面积132平方米;在山坡薄地上的,每户面积可以适当放宽,但最多不得超过264平方米。

  由此可见,村民在申请宅基地时,宅基地面积必须要根据省、自治区、直辖市规定的标准。可是实践过程中,随着老百姓经济条件的越来越好,不少老百姓纷纷在农村建起了小别墅,房子越建越大,占用的土地面积越来越多,而且有的人家还存在多处宅基地的情况。那么对于超出来的这部分面积在拆迁时会有补偿吗?关于这个问题是要结合具体的情况来定:

  1、一户多宅,但宅基地的总面积符合当地标准;

  2、在分户之前完成建房但符合乡村建设规划,公告无异议并补办手续;

  3、由于历史原因继承而来形成的一户多宅;

  4、利用宅基地合法买卖的方式获得;

  以上几种情况是可以在拆迁时按照合法房屋能拿到拆迁补偿的。多出的宅基地相关部门有权不予确权并回收,且也就在拆迁时无法获得拆迁补偿。

  拆迁补偿是按人头补还是按面积补?

  根据1月1日实施的《土地管理法》中的规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

  征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

  制定区片综合地价要考虑到土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。

  从这可以看出,今后土地征收按“区片综合地价”来计算征地补偿,比原先按平均年产值来算征地补偿更划算。

  当然从以上规定中也可以得知,集体土地的补偿费一般是按面积来算,跟户口是没有多关系的,不这具体是按什么补,除了法律的规定之外,还会与当地政策有关。

  另外,与户口产生直接关系的目前来看就只有一个安置补助费。

  不过有的地方确实也是按照人头来补的,比如每人会有多少平的安置房面积等,实践中也常常听人说起,但这种补偿法通常会保障不了被征收人的居住水平。

  对此凯诺律师提醒广大被拆迁人,无论是按面积补还是按人头补,都要保障原有生活水平不降低。如果遇到拆迁补偿低于这一原则时被征收人需要及时的通过法律途径来维护自己的合法权益。