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2020年棚户区改造真正的范围、程序、补偿是怎样的?一文告诉你!

发布时间:2019年12月31日 北京资深拆迁律师  Tags: 凯诺律师 拆迁律师

  社会在不断发展的过程中,是少不了棚户区改造、旧城改造等项目的展开。虽然在年初有消息说2019年棚改将不在进行,但随后在国家大力支持下,今年的棚户区改造项目相对于以往来说是下降了许多,但是却也一直在进行着,而且相信到2020年棚改项目同样也会在国家的支持下继续推进。

  棚户区改造本是一件利国利民的民心工程,从《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中我们可知,经过棚户区改造,有效改善了困难群众住房条件,缓解了城市内部二元矛盾,提升了城镇综合承载能力,促进了经济增长与社会和谐。

  但近几年发现因利益的驱使,使得许多地方打着棚户区改造的旗号,将一些环境比较好的或是交通便利的房屋纳入到棚改范围实施商业拆迁,以这种棚改的方式不断的压低被征收人的补偿。那么棚户区究竟该如何认定呢?棚户区改造补偿又是如何规定的呢?

  法律规定的棚户区

  棚户区所指的是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差等区域。

  而且在地方法律政策文件中也有规定,比如《湖南省人民政府办公厅关于印发<湖南省棚户区(危旧房)改造规划(2013-2017年)>的通知》中提到“棚户区(危旧房)包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林(场)区棚户区(危旧房)、国有垦区危房。”但对于棚户区认定的标准每个地方跟每个地方又不尽相同。

  比如《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中规定的棚户区认定标准,一是建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主的房屋;二是建筑密度较大,原则上在40%以上,使用年限较长,原则是20年以上的房屋;三是城中村、城边村、建制镇驻地在15年以上的房屋;四是房屋质量总体较差,按照《危险房屋鉴定标准》评定为C级、D级的房屋;五是房屋结构抗震不符合《抗震工程抗震设防分类标准》和《建筑结构抗震鉴定标准》的房屋;六是存在安全隐患的房屋,比如住宅区域内无消防通道和消防设施,建筑消防不符合《建筑设计防火规范》的要求,存在较大消防安全隐患,或者存在地质灾害等其他安全隐患;七是使用功能不完善的房屋,包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求(如无集中供水、无分户厨卫等);八是市政基础设施不健全,供水、供电、供气、供暖、交通、污水和垃圾处理等配套基础设施不齐全或年久失修;九是公共服务设施薄弱,无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施,不符合《城市居住区规划设计规范》要求的;十是严重影响城市规划实施和有碍城市景观的危旧房屋。

  不能认定成棚户区的情况

  根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中的规定,禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

  从以上的内容中我们可以看出,棚户区改造其实也有着严格的规定要求,不能是征收方说这块是棚户区就是棚户区的,不能随意的扩大棚户区改造范围。因此大家在遇到棚改时可以以以上的棚改标准来衡量自己家是属于棚户区改造的范围。

  关于棚改程序

  棚户区改造作为国家重点支持的重大项目,在审批上自然也会有绿色通道,但是这并不意着征收程序就可以简略,就可以不按照程序进行。根据590号令的规定,首先要有征收土地公告,其次要依次履行征收补偿登记;入户评估、征收补偿安置方案制订、公告、听取意见(听证)并修改;征收补偿安置方案报批;征收补偿安置方案批准;补偿安置方案的具体实施等。

  房屋评估时,评估机构应由被征收人协商而定,如果未在期限内选定,可以采取听证会的方式,也可以采取“推举式”选定。如果双方的意见无法达成一致时,可以使用“抽签式”的方法由拆迁管理部门从待选的评估机构中抽签选定。被拆迁人对原评估经申请复核仍存在异议时,可以从具有相应资质并已公示过的评估机构中自行选择,依据相同标准重新评估。如果对评估结果有异议,可以在收到评估报告后10日内申请复核,对复核结果有异议的可在10日内申请鉴定。

  同时在《规定》还明确规定了,在棚户区改造过程中禁止强拆强迁,要依法维护群众合法权益。

  关于棚户区改造补偿

  而于棚改补偿,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中的规定,棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,具体由棚户区居民自愿选择。

  被征收人选择货币补偿的,被征收房屋的价值经评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说给予的货币补偿是不能低于被征收房屋周边的房地产价格。

  被征收人选择产权置换的,按照拆一还一的原则。

  综上所述,凯诺律师要提醒大家,棚户区改造在我国法律上有严格的规定,除了不能随意的扩大棚改范围之外,也要严格的遵守棚改程序,保障被征收人的合法权益。且被征收人在棚改过程中也享有诉讼、复议、听证、提出意见以及举报等一系列的权利,如果发现棚改中存在违法行为或是补偿不合理,可以采取有效措施,确保自己能拿到合理公平的补偿。