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北京市凯诺律师事务所:影响拆迁补偿的三个重要因素

发布时间:2022年8月31日 北京资深拆迁律师  


  无论是集体土地上房屋拆迁,还是国有土地上房屋拆迁,总会有被征收人认为自己的拆迁补偿比别人家的低,明明与谁谁谁家的房屋面积、房屋结构都差不多,但就是最后获得的拆迁补偿远不如别人家的。所以,在领取拆迁补偿后,这类被拆迁人不仅没有因此变得开心,反而是闷闷不乐。那么,为什么会出现有的被拆迁人的补偿比别人家的补偿要低呢?究竟是什么影响的拆迁补偿?

  一般而言,从相关的法律法规中我们可以了解到,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,或是征收集体土地、宅基地上房屋的,给予被征收人的补偿要公平、合理,不能低于被征收人原有的生活水平,长远生计要有保障。与别人家的拆迁补偿之所以会有差别,大概有以下几种因素

  1、房屋本身就有差别

  我们都知道,购买城区房屋的价格和郊区房屋的价格是有着很大的区别的,再加上房屋结构、房屋面积的不同,最终购买房屋的数额也会不一样,你比如说,城区房价一平米已经到了五、六万,但是郊区的房价一平米才一、两万,或是两、三万,那么最后支付购房款的数额自然也会不一样,也就是说,房屋地段、用途、房屋面积等都会影响到房屋。

  而征地拆迁补偿亦是如此,不同地段的房屋、不同用途的房屋、不同面积的房屋、不同结构的房屋以及房屋的新旧程度、不同装修的房屋遇上拆迁,拆迁补偿自然也都不一样。

  比如说,被征收的房屋是住宅,而另一家拥有相同面积的房屋性质则是经营性用房,那么拆迁补偿同样也是不一样的,经营性用房被拆迁,除了被征收房屋价值的补偿、搬迁费等费用之外,还有停产停业损失费、设施设备费等。

  2、房屋有没有产权证

  一般而言,有产权证的房屋和没有产权证的房屋,一个是受法律保护,另一个则是不受法律保护。如果房屋有产权证,且是国有土地上房屋的话,那么,给予被征收人的补偿原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。但如果房屋没有产权证,那么能不能按照这个标准进行补偿安置,就需要看实际的情况了。

  所以,房屋有没有合法手续,是影响拆迁补偿的一个重要因素。

  不过,对于没有手续的房屋,一般情况下,在国有土地上房屋征收中,相关部门在征收之前会组织有关部门人员对征收范围内未经登记的房屋进行调查、认定和处理。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,如果房屋被认定为合法建筑,或是临时建筑没有超过批准期限,那么会给予拆迁补偿,但若房屋被认定为违法建筑,或是临时建筑超过了批准期限,那么则就没有拆迁补偿。

  但需要广大被征收人注意的是,虽然有没有房产证直接关系到被征收人的拆迁补偿,但是这并不代表着所有的无证房屋都是违法建筑,所以相关部门在组织人员调查时,需要结合房屋建设时间、房屋用途等因素进行,如果房屋始建年限较早,那么这就有可能是历史遗留问题造成的,因历史遗留问题造成的,原则上来说不宜认定为违法建筑,且不予任何的补偿。

  3、拆迁评估、土地现状调查

  房屋拆迁评估、土地现状调查,也是影响拆迁补偿的一个因素。就拆迁评估而言,按照《国有土地上房屋评估办法》中的规定,评估人员在对被征收房屋进行评估时需要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

  如果在评估过程中,哪怕只有一项未考虑到,那么都有可能给被征收人的利益造成一定的损失,所以,房屋评估阶段,被征收人需要紧紧地盯着。

  再者就是评估方法,如果被征收的房屋为住宅,但评估机构采取的评估方法却是成本法,那拆迁补偿自然与别人就会有很大的差别。

  一般而言,被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  所以,在评估房屋时,大家一定要审查一下评估机构人员采取的评估方法是否有利于自己,如果不利于自己,建议被征收人可以及时制止他们的行为,要求他们重新选用评估方法。除此以外,影响拆迁补偿的还有户口,不过这跟国有土地上房屋征收一般是没有太大关系的,因为,国有土地上房屋征收补偿是给予被征收房屋所有权人的。

  总之,凯诺律师要告诉大家的是,一旦发现拆迁补偿不合理,被征收人一定要及时地咨询专业律师,并在专业律师的指导下申请行政复议或是向法院提起行政诉讼,依法维护自己的合法权益。